Перепланировка квартиры может увеличить цену жилья на 3-15% и более (при продаже в будущем — по сравнению с аналогичными предложениями в том же районе). Все это — за счет добротного ремонта, правильной перепланировки с законным согласованием в надзорных органах. Предлагаю посмотреть на ремонт как на фактор повышения инвестиционной привлекательности квартиры.

В этой статье мы обобщаем опыт нашего агентства в юридическом сопровождении согласования перепланировок для Москвы и области. В других регионах может быть иная структура спроса / предложения, иные факторы ценообразования (другие проценты увеличения цен). Дополните нашу статью в комментариях своим региональным опытом — всем будет полезно.

Есть ряд вариантов, с помощью которых возможно улучшить жилые параметры квартиры.

1. Нейтральный добротный ремонт
Беспроигрышный вариант повышения стоимости квартиры — добротный ремонт с применением качественных отделочных материалов. Многие покупатели охотятся за квартирами в состоянии «заезжай и живи» — это увеличит стоимость жилья примерно на 5% по сравнению с аналогами.
Важно: замысловатый дизайн «на любителя» — наоборот, повод для покупателя сбивать цену (ведь в уме он уже прикидывает стоимость демонтажа и капремонта). Если вы планируете сделать отделку продающим фактором, вкладывайтесь в максимально нейтральные и долговечные решения.

2. Предпродажная подготовка квартиры с дизайнером
Выполняется для квартир, которые выставляются на продажу спустя время после выполнения добротного ремонта (п.1). Если отделка износилась, где-то ее можно обновить, то есть привести квартиру в состояние «заезжай и живи». Придется потратиться на работу, материалы, консультацию дизайнера, но практика показывает, что эти услуги с лихвой окупаются при продаже квартиры.

Совет: Предпродажная подготовка подразумевает покупку некоторых вещей, которые создают атмосферу. Кроме прочего, они помогут получить красивые кадры на объявление о продаже жилья. Этикетки с купленных пледов, ковра и проч. можно не снимать — если покупателю вещи не понадобятся, возможно, вы успеете вернуть их в магазин.

3. Присоединение лоджии
Грамотная и обязательно согласованная перепланировка, которая делает проживание в квартире комфортнее, заметно увеличивает цену жилья. Но несогласованная перепланировка — помогает риелторам сбивать цену.

Для законного согласования присоединения лоджии в Москве потребуется установка французского окна — двухкамерной стеклянной конструкции, разделяющей холодный и теплый контуры.

Сначала требуется заказать анализ технической возможности установки французского окна, и если эксперты дали добро — получить заключение от о состоянии несущих конструкций. Затем демонтировать ненесущий подоконный блок, перенести радиатор на смежную стену (оставив его внутри теплого контура) и в образовавшийся проем установить французское окно любой конфигурации.

Хороший вариант — раздвижное французское окно, способное спрятаться за один из простенков. В летний период вы получаете объединенные лоджию и кухню / комнату, а в зимний — возможность отсечь холодный контур от теплого.

После завершения всех работ необходимо пройти процедуру приемки жилья в МЖИ. После получить подписанный акт приемочной комиссии и внести изменения в технический паспорт БТИ.

Что запрещено:

• Снос межкомнатного порожка — он должен остаться на исходном месте.
• Демонтаж оконных блоков без установки французского окна — такая перепланировка считается незаконной, а собственник рискует получить штраф и предписание вернуть стены в исходное состояние. Риэлторы об этом знают и будут настаивать на снижении цены.
• Монтировать водяные радиаторы на балконе, в частности располагать их под окном.

Важно: В случае нарушения владельцам грозит лишения права собственности на жилое помещение согласно п. 4.2.4.9. постановления Госстроя РФ №170 от 27.09.2003. В документе говорится, что использование лоджии не по назначению запрещено. Сотрудники МЖИ могут усмотреть в состоявшемся демонтаже нарушение надежности здания. И, если после предписания о возврате перепланировки в исходный вид за собственный счет хозяева откажутся выполнить это условие, суд может вынести постановление о конфискации имущества.

Кстати: в некоторых случаях (при наличии технической возможности) можно законно согласовать не только присоединение лоджии через французское окно. Но и аналогичное присоединение балкона — помещения, у которого с вашей квартирой единственная общая стена в отличие от трех у балкона. Опять же, перепланировка должна быть согласована законным способом.

Новому собственнику не нужно проходить цикл согласований, делать ремонт — он получает помещение наполненное естественным светом на законных основаниях.

4. Увеличение санузла за счет коридора
Далеко не всегда в просторных квартирах соответствующего размера санузел. Иной раз увеличение за счет коридора — единственный способ уместить полноразмерную ванну и поставить стиральную машину не на кухне.

Что запрещено:

• удалять порожек между ванной комнатой и коридором, необходимо устроить переливной порог на входе в ванную комнату или занизить пол на 2-4 см.

При выявлении нарушения норм безопасности СанПиН 2.1.2.2645-10 согласование с надзорными органами будет невозможно. В таком случае будет наложен штраф в размере 2000 рублей и сделано предписание вернуть квартиру в исходное состояние

Что запрещено:

• использовать устройство душа-трапа
• демонтировать короба и вентшахты;
• организовывать выход из единственной ванной комнаты в жилую зону.

5. Организация гардеробной комнаты
Квартиры с гардеробной пользуются особым спросом у покупателей — ведь выделенная зона хранения разнородных вещей позволяет заметно уменьшить количество “визуального шума” в помещении.

Факт: Мало кто догадывается, что статья Жилищного Кодекса РФ № 25 требует согласования гардеробной или “встроенного шкафа”. Он должен быть схематично обозначен на плане помещения как отдельная комната с уникальным номером и площадью, хотя в реальности стены гардеробной могут быть выполнены из пеноблока, гипсокартона с отделкой или кирпича.

Важно:
Шкаф-гардеробная (то есть корпусная мебель, которая имеет собственный потолок, пол, стенки и дверь) не требует согласования с МЖИ и не отображается на поэтажном плане БТИ.

Что запрещено: Демонтировать нанесенную на план квартиры гардеробную комнату, а также возводить перегородки несогласованной комнаты без получения на это разрешения.
Владельцам квартиры с несогласованной перепланировкой грозит штраф в размере 2000 рублей. Но есть и хорошая новость: перепланировка гардеробной может быть узаконена задним числом.

6. Объединение жилой зоны и кухни, перепланировка квартиры ради выделения большой общественной зоны
Если позволяет техническая возможность (отсутствие несущих стен), пространство квартиры тотально перекраивается: на имеющейся площади делают просторную кухню гостиную и одну-две изолированные спальни — такие квартиры пользуются большим спросом, чем стандартные «трешки» с изолированной гостиной и микроскопической кухней. В практике нашего бюро не раз были случаи, когда владелец сознательно шел на предпродажную перепланировку, после чего продавал жилье на 10% выше предложений в том же районе.

Что запрещено: Если в кухне установлена газовая плита, нельзя объединять комнаты без установки перегородки или двери.

Хотите проем без перегородки? — На основании п. 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, можно заменить газовую плиту на электрическую, и только после «обрезки газа» вы сможете согласовать законным способом проем без перегородки.

7. Устройство антресольного этажа
Важно: Устроить антресольный этаж можно в квартире, высота потолков в которой больше 4,6 метров. Согласно СНиП «Здания многоквартирные жилые» от 31 января 2003 года расстояние от основного пола помещения до начала основания антресольного этажа должно быть не менее 2,5 метров, если речь идет о жилой зоне. В случае с нежилым помещением - от 2,2 метров. Высота антресольного этажа - не менее 2,1 метра. При этом общая площадь антресоли должна быть не более 40% от площади всей квартиры.
 

Когда перепланировка снижает стоимость жилья

• Когда сделана с нарушениями и / или не согласована с МЖИ. В этом случае все финансовые и временные затраты по узакониванию перепланировки ложатся на плечи новых собственников. Такую квартиру трудно продать с привлечением ипотечных средств.
• Сложности могут возникнуть с перепланировкой памятников архитектуры, а также домов старого фонда — с деревянными или смешанными перекрытиями. В этих случаях требуются дополнительные согласования.

Стоимость перепланировки
Сам процесс согласования перепланировки — это работа с документами и хождение по инстанциям. Но помимо расходов на ремонтные работы, нужно учесть дополнительные затраты на следующие составляющие.
 

• Создание проекта. Без него согласование невозможно, и у проектной организации должно быть разрешение на такие работы — доступ СРО. Стоимость проекта перепланировки варьируется от 15 до 100 тысяч рублей.
• Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки так же необходимо и стоит от 15 до 100 тысяч рублей, стоимость зависит напрямую от сложности проекта.

Совет: Согласование лучше проводить до начала ремонтных работ, чтобы избежать штрафа за незаконную манипуляцию и подстраховаться от возможных ошибок.

 

https://www.houzz.ru